Održavanje Zgrada: Zakonske obaveze, značaj Fonda i aktuelni Propisi

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada između ostalog propisuje i obavezu učestvovanja u troškovima tekućeg i investicionog održavanja koji su ključni za funkcionisanje svake stambene zajednice. Budžet zgrade je značajan jer omogućava očuvanje vrednosti zgrade, nesmetano korišćenje prostora i zadovoljstvo stanara. 

Značaj fonda stambene zajednice ogleda se u:

Očuvanju vrednosti imovine: Redovnim tekućim održavanjem sprečavaju se veće štete i troškovi popravki, čime se čuva vrednost zgrade i stanova.

Bezbednosti i udobnosti stanara: Održavanje infrastrukture i sistema osigurava sigurno i udobno okruženje za život.

Dugoročnoj održivosti: Investiciono održavanje doprinosi dugoročnoj održivosti zgrade, smanjujući rizike od velikih havarija i unapređujući energetsku efikasnost.

Unapređenju estetike i funkcionalnosti: Radovi investicionog održavanja omogućavaju modernizaciju i poboljšanje funkcionalnosti prostora, što doprinosi boljem kvalitetu života stanara.

Stoga su Odlukom o minimalnoj visini iznosa tekućeg i investicionong održavanja zajedničkih delova zgrada na teritoriji grada Beograda (Sl. list grada Beograda”, br. 50/2018) propisani sledeći iznosi:

Minimalni iznos na ime troškova za tekuće održavanje utvrđuje se:

– za stan i poslovni prostor u zgradi bez lifta u iznosu od 360,85 RSD;

– za stan i poslovni prostor u zgradi sa liftom u iznosu od 469,11 RSD;

– za garažu u iznosu od 216,51 RSD;

– za garažne boksove i garažna mesta u iznosu od 144,34 RSD;

– za samostalne delove zgrade (prostorije sa tehničkim uređajima, transformatorske stanice, skloništa) u iznosu od 216,51 RSD.

Minimalna visina iznosa izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade po kvadratnom metru: stana ili poslovnog prostora za zgrade bez lifta: 

• starosti do 10 godina u iznosu od 3,13 RSD, 
• starosti od 10 do 20 godina u iznosu od 4,69 RSD, 
• starosti od 20 do 30 godina u iznosu 6,25 RSD i 
• starosti od 30 godina 7,82 RSD;

stana ili poslovnog prostora za zgrade sa liftom:

• starosti do 10 godina u iznosu od 4,07 RSD, 
• starosti od 10 do 20 godina u iznosu od 6,10 RSD, 
• starosti od 20 do 30 godina u iznosu od 8,13 RSD i 
• starosti od 30 godina u iznosu od 10,16 RSD;

garaže kao posebnog dela zgrade: 

• starosti do 10 godina u iznosu od 1,25 RSD, 
• starosti od 10 do 20 godina u iznosu od 1,88 RSD, 
• starosti od 20 do 30 godina u iznosu od 2,50 RSD i 
• starosti od 30 godina u iznosu od 3,13 RSD;

garažnog boksa i garažnog mesta kao posebnog dela zgrade: 

• starosti do 10 godina u iznosu od 1,88 RSD, 
• starosti od 10 do 20 godina u iznosu od 2,81 RSD, 
• starosti od 20 do 30 godina u iznosu od 3,75 RSD i 
• starosti od 30 godina u iznosu od 4,69 RSD;

samostalnog dela zgrade (prostorije sa tehničkim uređajima, transformatorske stanice, skloništa):

• starosti do 10 godina u iznosu od 1,88 RSD, 
• starosti od 10 do 20 godina u iznosu od 2,81 RSD, 
• starosti od 20 do 30 godina u iznosu od 3,75 RSD i 
• starosti od 30 godina u iznosu od 4,69 RSD.

Odluka o visini naknade za tekuće održavanje i održavanje higijene („SL. List grada Beograda“, br. 1/2023) precizira iznose troškova za održavanje zajedničkih delova zgrada i održavanje higijene zajedničkih delova zgrada za zgrade koje imaju zaključen ugovor sa JP „Gradsko stambeno“ u Beogradu. 

Ovi ažurirani iznosi, koje vlasnici/korisnici stanova, garaža, garažnih mesta, garažnih bokseva, poslovnih prostorija, ateljea i stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, plaćaju putem uplatnica JKP „Infostan Tehnologije“, bolje odražavaju stvarne troškove u poređenju sa minimalnim iznosima propisanim još 2018. godine Odlukom Grada Beograda (Sl. list grada Beograda”, br. 50/2018). Stoga je preporučljivo da upravnici iz redova stanara i profesionalni upravnici koriste dole usvojene iznose prilikom formiranja fonda tekućeg održavanja, koji je ključan za nesmetano funkcionisanje stambene zajednice:

– Visina naknade za troškove održavanja zgrade bez lifta za vlasnike/korisnike stanova, garaža, garažnih mesta i garažnih boksova iznosi 10,72 dinara/m2 bez PDV-a.

– Visina naknade za troškove održavanja zgrade sa liftom za vlasnike/korisnike stanova, garaža, garažnih mesta i garažnih boksova iznosi 17,12 dinara/m2 bez PDV-a. 

– Visina naknade za troškove održavanja zgrade bez lifta za vlasnike/korisnike ateljea i stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost iznosi 21,43 dinara/m2 bez PDV-a. 

– Visina naknade za troškove održavanja zgrade sa liftom za vlasnike/korisnike ateljea i stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost iznosi 34,25 dinara/m2 bez PDV-a. 

– Visina naknade za troškove održavanja zgrade bez lifta za vlasnike poslovnog prostora iznosi 38,58 dinara/m2 bez PDV-a. 

– Visina naknade za troškove održavanja zgrade sa liftom za vlasnike poslovnog prostora iznosi 61,64 dinara/m2 bez PDV-a. 

– Visina naknade za troškove održavanja higijene iznosi 217,91 dinara bez PDV-a, po stanu. 

Pravni aspekti prinudne naplate i zastarelosti potraživanja za troškove održavanja zgrade

U slučaju kontinuiranog odbijanja vlasnika posebnog dela da učestvuje u troškovima održavanja zgrade, postupci prinudne naplate predstavljaju jedini pravni instrument koji stoji na raspolaganju poveriocu kako bi ostvario svoja prava po osnovu verodostojne ili izvršne presude. Ovaj postupak može uključivati različite korake, poput slanja opomena ili zahteva za izmirenjem dugovanja, pokretanja sudskog postupka i dobijanja sudske odluke o izvršenju. 

Važno je napomenuti da su postupci prinudne naplate hitni i da nisu dozvoljeni vanredni pravni lekovi poput revizije ili ponavljanja postupka. Na ovaj način trajanje izvršnog postupka svedeno je na minimum i omogućena je naplata potraživanja izvršnog poverioca u kratkim rokovima. Osim toga, troškovi ovog postupka padaju na teret izvršnog dužnika budući da je, svojim odbijanjem da postupi po obavezi naznačenoj u izvršnoj ili verodostojnoj ispravi, uzrokovao pokretanje postupka.

Zastarelost potraživanja naknade za rad upravnika, investicioni fond i održavanje zgrade

Zakonom o obligacionim odnosima („Sl. list SFRJ“, br. 29/78, 39/85, 45/89 i 57/89 i „Sl. list SRJ“, br. 31/93, 22/99, 23/99, 35/99 i 45/99) propisano je da dužnik dolazi u docnju kad ne ispuni obavezu u roku određenom za ispunjenje, a ako rok za ispunjenje nije određen, dužnik dolazi u docnju kad ga poverilac pozove da ispuni obavezu, usmeno ili pismeno, vansudskom opomenom ili započinjanjem nekog postupka čija je svrha da se postigne ispunjenje obaveze (član 324. st. 1. i 2.); da potraživanja zastarevaju za deset godina, ako zakonom nije određen neki drugi rok zastarelosti (član 371.); da zastarevaju za godinu dana potraživanja naknade za isporučenu električnu i toplotnu energiju, plin, vodu, dimničarske usluge i za održavanje čistoće, kada je isporuka, odnosno usluga izvršena za potrebe domaćinstva (čl. 378. st. 1. tač. 1).

Ustanova zastarelosti potraživanja počiva na dvema osnovnim idejama, ideji nevršenja prava (nezainteresovanosti za svoje pravo), i ideji oslobađajućeg dejstva, koje se sastoji u tome što se dužnik oslobađa tereta koji je u osnovi suvišan, a o čemu svedoči upravo pasivan odnos poverioca prema svom pravu.

Odredbom čl. 3. st. 1. tač. 23) Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da održavanje zgrade jesu sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade. Nadalje, u tač. 26) st. 1. čl. 3. istog zakona, propisano je da je investiciono održavanje izvođenje građevinsko – zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksploatacije.

U cilju davanja odgovora na pitanje koji rok zastarelosti se primenjuje na potraživanja o kojima se ovde govori, mora se najpre poći od pitanja prirode potraživanja tužioca s obzirom da od toga zavisi i primena roka zastarelosti.

Najpre, treba reći da postoji i suštinska i terminološka razlika između pojma „održavanje čistoće“ iz čl. 378. st. 1. tač. 1. ZOO i pojma „održavanje zgrade“ iz čl. 3. st. 1. tač. 23) Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, s obzirom na to da se poslovi održavanja zgrade ne odnose na pojedinačno domaćinstvo i ne uključuju u sebi samo poslove održavanja čistoće već se odnose na održavanje stambene zgrade kao celine i obuhvataju sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade, kako je to Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada jasno propisano. 

Isto tako, postoji značajna razlika između pojma „održavanje čistoće“ iz čl. 378. st. 1. tač. 1. ZOO i pojma „investiciono održavanje“ iz Zakona o stanovanju i održavanju zgrada s obzirom na to da investiciono održavanje obuhvata izvođenje građevinsko – zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksploatacije. 

Naposletku, poslovi održavanja zgrade, zatim naknada za investiciono održavanje stambene zgrade i naknada za upravnika zgrade ne predstavljaju komunalne delatnosti u smislu Zakona o komunalnim delatnostima („Sl. glasnik RS“, br. 88/2011, 104/2016 i 95/2018), te se ni iz tog razloga u konkretnom slučaju na utužena potraživanja, a imajući u vidu njihovu prirodu, ne može primeniti rok zastarelosti iz odredbe čl. 378. st. 1. tač. 1) ZOO, odnosno ne može se primeniti jednogodišnji rok zastarelosti. 

Dakle, kada su u pitanju navedena potraživanja, imajući u vidu njihovu pravnu prirodu, nema mesta primeni roka zastarelosti iz odredbe čl. 378. st. 1. tač. 1) ZOO, a kako zakonom nije propisan poseban rok zastarelosti za navedena potraživanja, ima se primeniti opšti rok zastarelosti iz čl. 371. ZOO, uz istovremeno uvažavanje pravnog stava da kod dileme da li će se u nekom slučaju primeniti opšti ili poseban rok zastarelosti treba imati u vidu da se izuzeci moraju usko tumačiti, pa ako se primena posebnog roka s razlogom dovodi u pitanje, morao bi se primeniti opšti rok zastarelosti. Ovakav stav Ustavni sud je izrazio u svojim odlukama Už-608/2008 od 21. januara 2010. godine i Už-4073/2012 od 26. februara 2015. godine (videti na internet stranici Ustavnog suda: www.ustavni.sud.rs).