Ko ima obavezu učestvovanja u troškovima održavanja zgrade?

Poslovi upravljanja zgradom obuhvataju sve organizacione poslove i aktivnosti koje redovno obavlja odabrano ili postavljeno lice (poput upravnika ili profesionalnog upravnika) ili organ upravljanja, s ciljem efikasnog vođenja zgrade. To uključuje preduzimanje odgovornih koraka u organizovanju održavanja zgrade, donošenju odluka o finansijskim sredstvima i osiguranju korišćenja zgrade ili njenih delova u skladu sa njihovom svrhom, kao i druga pitanja bitna za upravljanje zgradom.

Održavanje zgrade obuhvata sve aktivnosti usmerene ka očuvanju funkcionalnosti i karakteristika zgrade u skladu sa njenom svrhom, posebno u svrhu redovnog korišćenja i nesmetanog funkcionisanja. Ove aktivnosti obuhvataju hitne intervencije, redovno održavanje i investiciono održavanje. Investiciono održavanje podrazumeva izvođenje građevinskih ili zanatskih radova, kao i drugih aktivnosti koje poboljšavaju uslove korišćenja zgrade tokom njenog eksploatacionog perioda.

Tekuće održavanje

Tekuće održavanje je izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja. Ovi radovi sastoje se od pregleda, popravki, preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbećuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti. 

Investiciono održavanje

Investiciono održavanje jeste izvođenje građevinsko zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku ekspoloatacije.

Obaveze vlasnika posebnih delova

Svi vlasnici/korisnici posebnih delova jedne zgrade imaju obavezu plaćanja mesečne naknade na ime troškova upravljanja i održavanja zgrade. Troškovi upravljanja i održavanja zgrade definisani su odredbama člana 14. stav 1 tačka 4. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, kojim je propisano da je vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik samostalnog dela zgrade, dužan da, između ostalog učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada, u meri i na način određen ovim zakonom, a u skladu sa tačkom 18. navedenog člana Zakona o stanovanju i održavanju zgrada. Skupština stambene zajednice donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade. 

Odredbama članova 64. i 65. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisane su obaveze stanara o učestvovanju u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade I upravljanju zgradom. 

Kako Zakon definiše posebni deo zgrade?

Posebni deo zgrade jeste posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlјa stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks;

Da li to znači da i vlasnici garaža i poslovnih prostora imaju zakonsku obavezu učestvovanja u troškovima remonta lifta ili farbanja zgrade?

Da, u troškovima tekućeg i/ili investicionong održavanja zgrade tj. zajedničkih delova zgrade učestvuju svi vlasnici stanova, poslovnih prostora, garaža i ostalih posebnih delova zgrade koji joj pripadaju u skladu sa zakonom.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada se odnosi na sve vlasnike posebnih delova zgrade, bilo da su posebni delovi tj zgrada upisani ili ne u registar nepokretnosti (čak i ako su izgrađeni suprotno zakonu o planiranju i izgradnji). Zakonom je propisana obaveza da svi posebni delovi, tj zgrade podležu obavezi održavanja, i ni jednom odredbom Zakona nije propisano da je legalnost objekta uslov da bi se održavalo i organizovalo upravljanje u skladu sa Zakonom.