Jelena Beleslin

Održavanje Zgrada: Zakonske obaveze, značaj Fonda i aktuelni Propisi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada između ostalog propisuje i obavezu učestvovanja u troškovima tekućeg i investicionog održavanja koji su ključni za funkcionisanje svake stambene zajednice. Budžet zgrade je značajan jer omogućava očuvanje vrednosti zgrade, nesmetano korišćenje prostora i zadovoljstvo stanara.  Značaj fonda stambene zajednice ogleda se u: Očuvanju vrednosti imovine: Redovnim tekućim održavanjem sprečavaju se veće štete i troškovi popravki, čime se čuva vrednost zgrade i stanova. Bezbednosti i udobnosti stanara: Održavanje infrastrukture i sistema osigurava sigurno i udobno okruženje za život. Dugoročnoj održivosti: Investiciono održavanje doprinosi dugoročnoj održivosti zgrade, smanjujući rizike od velikih havarija i unapređujući energetsku efikasnost. Unapređenju estetike i funkcionalnosti: Radovi investicionog održavanja omogućavaju modernizaciju i poboljšanje funkcionalnosti prostora, što doprinosi boljem kvalitetu života stanara. Stoga su Odlukom o minimalnoj visini iznosa tekućeg i investicionong održavanja zajedničkih delova zgrada na teritoriji grada Beograda (Sl. list grada Beograda”, br. 50/2018) propisani sledeći iznosi: Minimalni iznos na ime troškova za tekuće održavanje utvrđuje se: – za stan i poslovni prostor u zgradi bez lifta u iznosu od 360,85 RSD; – za stan i poslovni prostor u zgradi sa liftom u iznosu od 469,11 RSD; – za garažu u iznosu od 216,51 RSD; – za garažne boksove i garažna mesta u iznosu od 144,34 RSD; – za samostalne delove zgrade (prostorije sa tehničkim uređajima, transformatorske stanice, skloništa) u iznosu od 216,51 RSD. Minimalna visina iznosa izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade po kvadratnom metru: stana ili poslovnog prostora za zgrade bez lifta:  stana ili poslovnog prostora za zgrade sa liftom: garaže kao posebnog dela zgrade:  garažnog boksa i garažnog mesta kao posebnog dela zgrade:  samostalnog dela zgrade (prostorije sa tehničkim uređajima, transformatorske stanice, skloništa): Odluka o visini naknade za tekuće održavanje i održavanje higijene („SL. List grada Beograda“, br. 1/2023) precizira iznose troškova za održavanje zajedničkih delova zgrada i održavanje higijene zajedničkih delova zgrada za zgrade koje imaju zaključen ugovor sa JP „Gradsko stambeno“ u Beogradu.  Ovi ažurirani iznosi, koje vlasnici/korisnici stanova, garaža, garažnih mesta, garažnih bokseva, poslovnih prostorija, ateljea i stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, plaćaju putem uplatnica JKP „Infostan Tehnologije“, bolje odražavaju stvarne troškove u poređenju sa minimalnim iznosima propisanim još 2018. godine Odlukom Grada Beograda (Sl. list grada Beograda”, br. 50/2018). Stoga je preporučljivo da upravnici iz redova stanara i profesionalni upravnici koriste dole usvojene iznose prilikom formiranja fonda tekućeg održavanja, koji je ključan za nesmetano funkcionisanje stambene zajednice: – Visina naknade za troškove održavanja zgrade bez lifta za vlasnike/korisnike stanova, garaža, garažnih mesta i garažnih boksova iznosi 10,72 dinara/m2 bez PDV-a. – Visina naknade za troškove održavanja zgrade sa liftom za vlasnike/korisnike stanova, garaža, garažnih mesta i garažnih boksova iznosi 17,12 dinara/m2 bez PDV-a.  – Visina naknade za troškove održavanja zgrade bez lifta za vlasnike/korisnike ateljea i stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost iznosi 21,43 dinara/m2 bez PDV-a.  – Visina naknade za troškove održavanja zgrade sa liftom za vlasnike/korisnike ateljea i stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost iznosi 34,25 dinara/m2 bez PDV-a.  – Visina naknade za troškove održavanja zgrade bez lifta za vlasnike poslovnog prostora iznosi 38,58 dinara/m2 bez PDV-a.  – Visina naknade za troškove održavanja zgrade sa liftom za vlasnike poslovnog prostora iznosi 61,64 dinara/m2 bez PDV-a.  – Visina naknade za troškove održavanja higijene iznosi 217,91 dinara bez PDV-a, po stanu.  Pravni aspekti prinudne naplate i zastarelosti potraživanja za troškove održavanja zgrade U slučaju kontinuiranog odbijanja vlasnika posebnog dela da učestvuje u troškovima održavanja zgrade, postupci prinudne naplate predstavljaju jedini pravni instrument koji stoji na raspolaganju poveriocu kako bi ostvario svoja prava po osnovu verodostojne ili izvršne presude. Ovaj postupak može uključivati različite korake, poput slanja opomena ili zahteva za izmirenjem dugovanja, pokretanja sudskog postupka i dobijanja sudske odluke o izvršenju.  Važno je napomenuti da su postupci prinudne naplate hitni i da nisu dozvoljeni vanredni pravni lekovi poput revizije ili ponavljanja postupka. Na ovaj način trajanje izvršnog postupka svedeno je na minimum i omogućena je naplata potraživanja izvršnog poverioca u kratkim rokovima. Osim toga, troškovi ovog postupka padaju na teret izvršnog dužnika budući da je, svojim odbijanjem da postupi po obavezi naznačenoj u izvršnoj ili verodostojnoj ispravi, uzrokovao pokretanje postupka. Zastarelost potraživanja naknade za rad upravnika, investicioni fond i održavanje zgrade Zakonom o obligacionim odnosima („Sl. list SFRJ“, br. 29/78, 39/85, 45/89 i 57/89 i „Sl. list SRJ“, br. 31/93, 22/99, 23/99, 35/99 i 45/99) propisano je da dužnik dolazi u docnju kad ne ispuni obavezu u roku određenom za ispunjenje, a ako rok za ispunjenje nije određen, dužnik dolazi u docnju kad ga poverilac pozove da ispuni obavezu, usmeno ili pismeno, vansudskom opomenom ili započinjanjem nekog postupka čija je svrha da se postigne ispunjenje obaveze (član 324. st. 1. i 2.); da potraživanja zastarevaju za deset godina, ako zakonom nije određen neki drugi rok zastarelosti (član 371.); da zastarevaju za godinu dana potraživanja naknade za isporučenu električnu i toplotnu energiju, plin, vodu, dimničarske usluge i za održavanje čistoće, kada je isporuka, odnosno usluga izvršena za potrebe domaćinstva (čl. 378. st. 1. tač. 1). Ustanova zastarelosti potraživanja počiva na dvema osnovnim idejama, ideji nevršenja prava (nezainteresovanosti za svoje pravo), i ideji oslobađajućeg dejstva, koje se sastoji u tome što se dužnik oslobađa tereta koji je u osnovi suvišan, a o čemu svedoči upravo pasivan odnos poverioca prema svom pravu. Odredbom čl. 3. st. 1. tač. 23) Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da održavanje zgrade jesu sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade. Nadalje, u tač. 26) st. 1. čl. 3. istog zakona, propisano je da je investiciono održavanje izvođenje građevinsko – zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksplaotacije. U cilju davanja odgovora na pitanje koji rok zastarelosti se primenjuje na potraživanja o kojima se ovde govori, mora se najpre poći od pitanja prirode potraživanja tužioca s obzirom da od toga zavisi i primena roka zastarelosti. Najpre,

Neadekvatan rad upravnika i kako ih smeniti? U stambenim zgradama, problemi poput prokišnjavanja krova, oštećenja fasade i kvarova na liftovima često su izvor nezadovoljstva među stanarima. Upravnici su tu da reaguju na ove svakodnevne izazove i brinu o unapređenju stanja zgrade. Međutim, nije neuobičajeno da stanari imaju primedbe na rad upravnika, od loše komunikacije do nedostupnosti ili nejasnih odluka o finansijskim troškovima. Kako bi se osiguralo efikasno upravljanje stambenom zajednicom, stanari mogu preduzeti određene korake u skladu sa zakonskim procedurama.  Nadzor nad radom upravnika stambenih zajednica (kako upravnika iz redova stanara, tako i profesionalnih upravnika) vrše nadležne republičke i lokalne inspekcije (komunalna, građevinska inspekcija), kao i dodatno Privredna Komora Srbije (za profesionalne upravnike kojima izdaje licencu za rad).   Ako razgovor i opomena ne budu dovoljni da se na adekvatan način reše problemi sa upravnikom, stanari imaju pravo da smene upravnika zgrade. Ovo je regulisano Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, koji predviđa da se upravnici iz redova stanara i profesionalni upravnici razrešavaju na isti način kao što su i izabrani. Upravnika iz redova stanara menjate ili na kraju njegovog mandata, koji traje četiri godine ili prevremeno, ukoliko niste zadovoljni njegovim radom i organizacijom. Da biste smenili i odabrali novog upravnika iz redova stanara neophodna je saglasnost proste većine vlasnika stanova. Da biste smenili i odabrali profesionalnog upravnika, neophodna je dvotrećinska saglasnost članova skupštine stanara.  Da biste započeli process smene upravnika neophodno je: 1. Aktuelnom upravniku dostaviti pisani zahtev za organizovanje sastanka sa dnevnim redom “Smena upravnika”. 2. Ukoliko upravnik ne zakaže sastanak u roku od deset dana od dana prijema Vašeg zahteva, sastanak može zakazati bilo koji član skupštine stanara.  3. Na sastanku se vodi zapisnik i donosi odluka o smeni dosadašnjeg upravnika i izboru novog sa potpisima neophodne većine članova skuštine stambene zajednice, u skladu sa članom 44. Zakona o stanovanju I održavanju zgrada.  4. Promene na osnovu donesenih odluka se ažuriraju u jedinici lokalne samouprave.  Važna napomena: U skladu sa članom 44. Stav 4. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, upravnik zgrade se može smeniti i davanjem pisanih izjava te se odluka skupštine stambene zajednice može doneti i vansednično.  Kada je u pitanju prinudna uprava, Profesionalni upravnik zgrade vrši poslove upravljanja sve dok skupština stambene zajednice ne donese odluku o izboru upravnika zgrade ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju. To znači da prinudni upravnik zgrade ostaje na funkciji sve dok se ne ispune uslovi iz stava 1. člana Člana 57. Zakona o stanovanju i upravljanju zgradama. Prilikom promene upravnika, stambena zajednica zadržava isti PIB i matični broj, dok je moguće promeniti broj tekućeg računa. Ukoliko imate dodatnih pitanja vezano za ovu temu ili Vam treba pomoć prilikom popunjavanja dokumentacije, kontaktirajte naš stručni tim i zakažite konsultacije. Zakažite Konsultacije

Ko ima obavezu učestvovanja u troškovima održavanja zgrade? Poslovi upravljanja zgradom obuhvataju sve organizacione poslove i aktivnosti koje redovno obavlja odabrano ili postavljeno lice (poput upravnika ili profesionalnog upravnika) ili organ upravljanja, s ciljem efikasnog vođenja zgrade. To uključuje preduzimanje odgovornih koraka u organizovanju održavanja zgrade, donošenju odluka o finansijskim sredstvima i osiguranju korišćenja zgrade ili njenih delova u skladu sa njihovom svrhom, kao i druga pitanja bitna za upravljanje zgradom. Održavanje zgrade obuhvata sve aktivnosti usmerene ka očuvanju funkcionalnosti i karakteristika zgrade u skladu sa njenom svrhom, posebno u svrhu redovnog korišćenja i nesmetanog funkcionisanja. Ove aktivnosti obuhvataju hitne intervencije, redovno održavanje i investiciono održavanje. Investiciono održavanje podrazumeva izvođenje građevinskih ili zanatskih radova, kao i drugih aktivnosti koje poboljšavaju uslove korišćenja zgrade tokom njenog eksploatacionog perioda. Tekuće održavanje je izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja. Ovi radovi sastoje se od pregleda, popravki, preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbećuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti.  Investiciono održavanje jeste izvođenje građevinsko zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku ekspoloatacije. Obaveze vlasnika posebnih delova Svi vlasnici/korisnici posebnih delova jedne zgrade imaju obavezu plaćanja mesečne naknade na ime troškova upravljanja i održavanja zgrade. Troškovi upravljanja i održavanja zgrade definisani su odredbama člana 14. stav 1 tačka 4. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, kojim je propisano da je vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik samostalnog dela zgrade, dužan da, između ostalog učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada, u meri i na način određen ovim zakonom, a u skladu sa tačkom 18. navedenog člana Zakona o stanovanju i održavanju zgrada. Skupština stambene zajednice donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade.  Odredbama članova 64. i 65. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisane su obaveze stanara o učestvovanju u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade I upravljanju zgradom.  Kako Zakon definiše posebni deo zgrade? Posebni deo zgrade jeste posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlјa stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks; Da li to znači da i vlasnici garaža i poslovnih prostora imaju zakonsku obavezu učestvovanja u troškovima remonta lifta ili farbanja zgrade? Da, u troškovima tekućeg i/ili investicionong održavanja zgrade tj. zajedničkih delova zgrade učestvuju svi vlasnici stanova, poslovnih prostora, garaža i ostalih posebnih delova zgrade koji joj pripadaju u skladu sa zakonom. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada se odnosi na sve vlasnike posebnih delova zgrade, bilo da su posebni delovi tj zgrada upisani ili ne u registar nepokretnosti (čak i ako su izgrađeni suprotno zakonu o planiranju i izgradnji). Zakonom je propisana obaveza da svi posebni delovi, tj zgrade podležu obavezi održavanja, i ni jednom odredbom Zakona nije propisano da je legalnost objekta uslov da bi se održavalo i organizovalo upravljanje u skladu sa Zakonom. Ukoliko imate dodatnih pitanja vezano za ovu temu ili Vam treba pomoć prilikom popunjavanja dokumentacije, kontaktirajte naš stručni tim i zakažite konsultacije. Zakažite Konsultacije

Kako odabrati odgovarajućeg upravnika zgrade? Upravljanje zgradom ili stambenom zajednicom može biti izazovno i kompleksno, a ključni faktor uspeha je odabir odgovarajućeg upravnika ili profesionalnog upravnika koji će efikasno brinuti o vašoj stambenoj zajednici. Upravljanje stambenim zajednicama podrazumeva poštovanje različitih zakona i propisa koji su usmereni ka efikasnom i kvalitetnom upravljanju zgradama. Upravnik zgrade ima ključnu ulogu u ovom procesu, jer je odgovoran za organizaciju svakodnevnih aktivnosti vezanih za održavanje i unapređenje stanja zgrade, kao i za upravljanje finansijama i saradnju sa lokalnim institucijama. Zakon propisuje tri opcije za organizaciju upravljanja zgradama: prvo, stanari mogu birati upravnika iz redova stanara, ukoliko je vlasnik stana u toj zgradi; drugo, mogu izabrati profesionalnog upravnika; treće, ukoliko stanari ne mogu da postignu dogovor u prethodne dve varijante, lokalna samouprava može prinudno dodeliti licenciranog upravnika iz registra profesionalnih upravnika. Kako se bira upravnik stambene zajednice iz redova stanara? Upravnika stambene zajednice bira skupština stambene zajednice, iz redova članova skupštine stambene zajednice, većinom glasova prisutnih članova skupštine. Skupština stambene zajednice donosi pisanu odluku o izboru upravnika.  Kada počinje/prestaje i koliko traje mandat upravnika iz redova stanara? Mandat upravnika (period na koji se bira) počinje, odnosno prestaje danom donošenja odluke o izboru odnosno razrešenju, ako tom odlukom nije drugačije određeno. Mandat upravnika traje četiri godine. Odlukom o izboru upravnika može biti određeno i kraće vreme mandata. Po isteku vremena na koje je izabran, upravnik može biti ponovo biran. Mandat upravnika prestaje i ostavkom i razrešenjem. Upravnik se razrešava na način predviđen za izbor upravnika, odnosno većinom glasova članova skupštine stambene zajednice. Po isteku mandata upravnika, ako nije izabran novi upravnik, on je dužan da vrši ovu funkciju još 30 dana od dana isteka mandata. Ako skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica iz bilo kog razloga ostala bez upravnika, svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika.  Da li upravnik stambene zajednice iz redova stanara ima pravo na novčanu naknadu? Zakon ne predviđa obavezu plaćanja upravnika, ali je i ne zabranjuje. Svakako, ako je volja stanara da nagrade svog komšiju jer radi za dobrobit svih, trebalo bi da zaključe ugovor o delu ili neki drugi ugovor koji bi pružio osnov da se na zakonit način izvrši plaćanje upravnika. U slučaju da skupština stambene zajednice odluči da će upravnik za svoj rad primati novčanu naknadu, treba da odredi i visinu naknade koju će vlasnici posebnih delova izdvajati u tu svrhu. Koje poslove obavlja upravnik stambene zajednice iz redova stanara? Upravnik je dužan da obavlja sledeće poslove: zastupa i predstavlja stambenu zajednicu, podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica; podnosi prijavu za registraciju pravila vlasnika, ističe rešenje o registraciji stambene zajednice na vidno mesto u stambenoj zgradi, vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje, uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj), izvršava odluke stambene zajednice, na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa, predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji, organizuje radove hitnih intervencija, organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom održavanja i kontroliše da li se ovi radovi izvode, vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice, podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstva za realizaciju svake od aktivnosti. Pored navedenih dužnosti upravnik može da vrši i druge poslove po nalogu skupštine stambene zajednice. Poveravanje poslova upravljanja profesionalnom upravniku Profesionalna uprava predstavlja upravljanje stambenom zgradom od strane licenciranog profesionalnog upravnika koji je angažovan odlukom skupštine stambene. Privredna komora Srbije vodi Registar profesionalnih upravnika koji, između ostalog, sadrži i informaciju o teritoriji jedinice lokalne samouprave na kojoj se nalazi profesionalni upravnik i naziv organizatora kod koga je angažovan. Kojom većinom se donosi odluka o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku? Odluka o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku se donosi kvalifikovanom većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova članova skupštine stambene zajednice. Kako skupština stambene zajednice poverava poslove upravljanja profesionalnom upravniku? Skupština stambene zajednica o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku donosi odluku dvotrećinskom većinom, potom se obraća se organizatoru profesionalnog upravljanja i sa njim zaključuje ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja. Stambena zajednica ima pravo da zahteva da određeno lice koje angažuje organizator profesionalnog upravljanja bude određeno za profesionalnog upravnika za tu stambenu zajednicu, kao i da zahteva da određeno lice prestane da obavlja poslove profesionalnog upravnika. Kako se zaključuje ugovor o profesionalnom upravljanju? Ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja zaključuje lice koje za to ovlasti skupština stambene zajednice i zastupnik organizatora profesionalnog upravljanja. Ugovor se zaključuje u pisanoj formi na određeno ili neodređeno vreme. Ugovor na neodređeno vreme može otkazati svaka strana sa otkaznim rokom od jednog meseca, koji počinje da teče od poslednjeg dana u mesecu u kome je otkaz dat (ako ugovorom otkazni rok nije drugačije određen), s tim da otkazni rok ne može biti duži od tri meseca. Kako se određuje visina naknade za profesionalnu upravu? Visina naknade se određuje ugovorom a na osnovu ugovora između organizatora profesionalnog upravljanja i stambene zajednice. Naknada za poslove profesionalnog upravljanja isplaćuje se organizatoru profesionalnog upravljanja na osnovu isporučene fakture (računa). Koje poslove obavlja profesionalni upravnik? Profesionalni upravnik vrši sve poslove iz nadležnosti upravnika zgrade iz redova stanara, a pored ovih poslova profesionalni upravnik obavlja i sledeće poslove: stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade, prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u

Da li je stambena zajednica poreski obveznik? Stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade. Stambena zajednica stiče status pravnog lica upisivanjem u Registar stambenih zajednica i dobijanjem poreskog identifikacionog broja (PIB) i dužna je da taj poreski identifikacioni broj koristi u poreskom postupku i platnom prometu sa drugim subjektima. Stambena zajednica se smatra nedobitnom organizacijom, osnovanom sa ciljem održavanja zgrade, i kao takva ima specifičan status iz ugla propisa o računovodstvu i poreza na dobit.  Zakon o računovodstvu i obaveze stambenih zajednica Stambene zajednice spadaju u druga pravna lica koja nisu osnovana radi obavljanja delatnosti i u cilju sticanja dobiti i shodno članu 4. Zakona o računovodstvu – stambene zajednice nisu u obavezi da podnose finansijske izveštaje, kao ni izveštaje za statističke potrebe APR-u. Međutim, obaveze stambenih zajednica iz oblasti finansija propisuje i Zakon o porezu na dobit pravnih lica, kao i podzakonska akta. Zakon o porezu na dobit pravnih lica i stambene zajednice Koja su pravna lica obveznici poreza na dobit pravnih lica? Član 1. stav 3 Zakona o porezu na dobit pravnih lica glasi: “Poreski obveznik je, u skladu sa ovim zakonom, i drugo pravno lice koje nije osnovano radi ostvarivanja dobiti, već je u skladu sa zakonom osnovano radi postizanja drugih ciljeva utvrđenih u njegovim opštim aktima, ako ostvaruje prihode prodajom proizvoda na tržištu ili vršenjem usluga uz naknadu (u daljem tekstu: nedobitna organizacija).” Primer 1. Stambena zajednica ne ostvaruje prihode na tržištu Ukoliko je stambena zajednica u poreskom periodu prikupila sredstva radi održavanja i unapređenja svojstava zgrade samo od naknada koju plaćaju vlasnici posebnih delova, donacija ili kredita, ta sredstva se ne smatraju prihodima ostvarenim na tržištu. U tom slučaju stambena zajednica nije obveznik poreza na dobit i ne podnosi poresku prijavu za utvrđivanje poreza na dobit pravnih lica. Primer 2. Stambena zajednica ostvaruje prihode na tržištu Ukoliko je stambena zajednica ostvarila prihode prodajom proizvoda na tržištu ili vršenjem usluga uz naknadu (npr. od izdavanja prostorija u zakup, od izdavanja delova zgrade za isticanje reklame ili instaliranje komunikacione opreme, od prodaje zajedničkih prostorija, od kamata, itd), dužna je da Poreskoj upravi podnese PDP-Poresku prijavu za akontaciono- konačno utvrđivanje poreza na dobit pravnih lica i PBN 1 – Poreski bilans za nedobitnu organizaciju koja primenjuje kontni okvir za privredna društva, zadruge i preduzetnike, odnosno kontni okvir za druga pravna lica – nedobitne organizacije. Utvrđivanje obaveze poreza na dobit stambene zajednice U slučaju kada ostvari prihode prodajom proizvoda na tržištu ili vršenjem usluga uz naknadu, od iznosa ostvarenog viška prihoda nad rashodima koji se iskazuje u poreskom bilansu PBN 1 kao i od toga da li su ispunjeni uslovi za poresko oslobođenje, zavisi da li će stambena zajednica biti oslobođena od plaćanja poreza na dobit ili je porez na dobit pravnih lica iskazan u poreskoj prijavi PDP stambena zajednica dužna da plati. Ako je višak prihoda nad rashodima iskazan u poreskom bilansu manji ili jednak iznosu od 400.000 dinara i priložen je Pravilno popunjen IPONO obrazac (Izjava o ispunjenosti uslova za poresko oslobođenje), aplikacija na polju poreska osnovica u PDP poreskoj prijavi automatski upisuje iznos nula (“0”). Poresku prijavu stambena zajednica podnosi isključivo elektronskim putem, preko portala Poreske uprave ePorezi, u roku od 180 dana od dana isteka perioda odnosno kalendarske godine za koju se utvrđuje porez. Elektronskim putem podnosiocu se dostavlja obaveštenje o uspešnom podnošenju PDP poreske prijave u kome se nalazi broj dodeljen poreskoj prijavi, kao i BOP-broj odobrenja za plaćanje koji se upisuje u nalog za prenos prilikom plaćanja poreza. Za podnošenje ove poreske prijave neophodno je da podnosilac poseduje elektronski sertifikat. Poresko oslobođenje nedobitna organizacija ostvaruje ako: Prema odredbama člana 44. Stav 1 Zakona o porezu na dobit pravnih lica, plaćanja poreza na dobit oslobađa se nedobitna organizacija za poreski period u kojem ostvareni višak prihoda nad rashodima nije veći od 400.000 dinara, ali pod sledećim uslovima: Dakle, ukoliko stambena zajednica ostvari prihod od 399.000 dinara, ona se oslobađa plaćanja poreza na dobit. U slučaju da je ostvarila višak prihoda u odnosu na rashode u iznosu od 400.001 dinar, na celi ovaj iznos plaća se stopa poreza na dobit pravnih lica od 15%. Stambena zajednica kao nedobitna organizacija koja u poreskoj prijavi obračuna porez, nema obavezu plaćanja mesečnih akontacija poreza na dobit, već obračunati porez izmiruje u roku propisanom za podnošenje poreske prijave i poreskog bilansa za taj period, uplatom na propisani račun 840-711211843-73 – Porez na dobit pravnih lica Poslovne knjige i obaveze stambene zajednice Obveznik poreza na dobit može da bude i pravno lice koje nema obavezu da vodi poslovne knjige u skladu sa propisima iz oblasti računovodstva, kao što je na pr. Stambena zgrada, koja ostvaruje prihode na tržištu (iznajmiljivanjem zajedničkih prostorija ili prostora za reklamu i sl.).  Nezavisno od nepostojanja obaveze vođenja poslovnih knjiga (član 4. Stav 5. Zakona o računovodstvu), stambena zgrada (ako je obveznik poreza na dobit) dužna da vodi evidenciju o prihodima ostvarenim na tržištu i rashodima koji su nastali u vezi sa ostvarivanjem tih prihoda (u slobodnoj formi) i da podnese poreski bilans i poresku prijavu (član 44. Stav 3. Zakona o porezu na dobit pravnih lica).  Odredbama članova 50. i 53. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisana je obaveza upravnika i profesionalnog upravnika da vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice. Ukoliko imate dodatnih pitanja vezano za ovu temu ili Vam treba pomoć prilikom popunjavanja dokumentacije, kontaktirajte naš stručni tim i zakažite konsultacije. Zakažite Konsultacije