Kako odabrati odgovarajućeg upravnika zgrade?
Upravljanje zgradom ili stambenom zajednicom može biti izazovno i kompleksno, a ključni faktor uspeha je odabir odgovarajućeg upravnika ili profesionalnog upravnika koji će efikasno brinuti o vašoj stambenoj zajednici.
Upravljanje stambenim zajednicama podrazumeva poštovanje različitih zakona i propisa koji su usmereni ka efikasnom i kvalitetnom upravljanju zgradama. Upravnik zgrade ima ključnu ulogu u ovom procesu, jer je odgovoran za organizaciju svakodnevnih aktivnosti vezanih za održavanje i unapređenje stanja zgrade, kao i za upravljanje finansijama i saradnju sa lokalnim institucijama.
Zakon propisuje tri opcije za organizaciju upravljanja zgradama: prvo, stanari mogu birati upravnika iz redova stanara, ukoliko je vlasnik stana u toj zgradi; drugo, mogu izabrati profesionalnog upravnika; treće, ukoliko stanari ne mogu da postignu dogovor u prethodne dve varijante, lokalna samouprava može prinudno dodeliti licenciranog upravnika iz registra profesionalnih upravnika.
Kako se bira upravnik stambene zajednice iz redova stanara?
Upravnika stambene zajednice bira skupština stambene zajednice, iz redova članova skupštine stambene zajednice, većinom glasova prisutnih članova skupštine. Skupština stambene zajednice donosi pisanu odluku o izboru upravnika.
Kada počinje/prestaje i koliko traje mandat upravnika iz redova stanara?
Mandat upravnika (period na koji se bira) počinje, odnosno prestaje danom donošenja odluke o izboru odnosno razrešenju, ako tom odlukom nije drugačije određeno.
Mandat upravnika traje četiri godine. Odlukom o izboru upravnika može biti određeno i kraće vreme mandata. Po isteku vremena na koje je izabran, upravnik može biti ponovo biran.
Mandat upravnika prestaje i ostavkom i razrešenjem. Upravnik se razrešava na način predviđen za izbor upravnika, odnosno većinom glasova članova skupštine stambene zajednice. Po isteku mandata upravnika, ako nije izabran novi upravnik, on je dužan da vrši ovu funkciju još 30 dana od dana isteka mandata.
Ako skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica iz bilo kog razloga ostala bez upravnika, svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika.
Da li upravnik stambene zajednice iz redova stanara ima pravo na novčanu naknadu?
Zakon ne predviđa obavezu plaćanja upravnika, ali je i ne zabranjuje. Svakako, ako je volja stanara da nagrade svog komšiju jer radi za dobrobit svih, trebalo bi da zaključe ugovor o delu ili neki drugi ugovor koji bi pružio osnov da se na zakonit način izvrši plaćanje upravnika. U slučaju da skupština stambene zajednice odluči da će upravnik za svoj rad primati novčanu naknadu, treba da odredi i visinu naknade koju će vlasnici posebnih delova izdvajati u tu svrhu.
Koje poslove obavlja upravnik stambene zajednice iz redova stanara?
Upravnik je dužan da obavlja sledeće poslove:
- zastupa i predstavlja stambenu zajednicu,
- podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica;
- podnosi prijavu za registraciju pravila vlasnika,
- ističe rešenje o registraciji stambene zajednice na vidno mesto u stambenoj zgradi,
- vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje,
- uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj),
- izvršava odluke stambene zajednice,
- na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa,
- predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji,
- organizuje radove hitnih intervencija,
- organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom održavanja i kontroliše da li se ovi radovi izvode,
- vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice,
- podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstva za realizaciju svake od aktivnosti.
Pored navedenih dužnosti upravnik može da vrši i druge poslove po nalogu skupštine stambene zajednice.
Poveravanje poslova upravljanja profesionalnom upravniku
Profesionalna uprava predstavlja upravljanje stambenom zgradom od strane licenciranog profesionalnog upravnika koji je angažovan odlukom skupštine stambene. Privredna komora Srbije vodi Registar profesionalnih upravnika koji, između ostalog, sadrži i informaciju o teritoriji jedinice lokalne samouprave na kojoj se nalazi profesionalni upravnik i naziv organizatora kod koga je angažovan.
Kojom većinom se donosi odluka o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku?
Odluka o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku se donosi kvalifikovanom većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova članova skupštine stambene zajednice.
Kako skupština stambene zajednice poverava poslove upravljanja profesionalnom upravniku?
Skupština stambene zajednica o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku donosi odluku dvotrećinskom većinom, potom se obraća se organizatoru profesionalnog upravljanja i sa njim zaključuje ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja. Stambena zajednica ima pravo da zahteva da određeno lice koje angažuje organizator profesionalnog upravljanja bude određeno za profesionalnog upravnika za tu stambenu zajednicu, kao i da zahteva da određeno lice prestane da obavlja poslove profesionalnog upravnika.
Kako se zaključuje ugovor o profesionalnom upravljanju?
Ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja zaključuje lice koje za to ovlasti skupština stambene zajednice i zastupnik organizatora profesionalnog upravljanja. Ugovor se zaključuje u pisanoj formi na određeno ili neodređeno vreme. Ugovor na neodređeno vreme može otkazati svaka strana sa otkaznim rokom od jednog meseca, koji počinje da teče od poslednjeg dana u mesecu u kome je otkaz dat (ako ugovorom otkazni rok nije drugačije određen), s tim da otkazni rok ne može biti duži od tri meseca.
Kako se određuje visina naknade za profesionalnu upravu?
Visina naknade se određuje ugovorom a na osnovu ugovora između organizatora profesionalnog upravljanja i stambene zajednice. Naknada za poslove profesionalnog upravljanja isplaćuje se organizatoru profesionalnog upravljanja na osnovu isporučene fakture (računa).
Koje poslove obavlja profesionalni upravnik?
Profesionalni upravnik vrši sve poslove iz nadležnosti upravnika zgrade iz redova stanara, a pored ovih poslova profesionalni upravnik obavlja i sledeće poslove:
- stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade,
- prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u periodu od 00-24 časa,
- na osnovu primljene prijave kvarova obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa,
- evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo),
- obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama,
- predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta.
Prinudna uprava
Prinudna uprava za stambene zgrade predstavlja poveravanje poslova upravljanja profesionalnom upravniku od strane nadležne lokalne samouprave, u slučajevima kada prijava za upis stambene zajednice u Registar stambene zajednice nije podneta od strane upravnika ili drugog ovlašćenog lica u zakonom propisanom roku i kada po isteku ili prestanku mandata upravnika, iz bilo kog razloga, nije izabran novi upravnik stambene zajednice.
Kako se pokreće postupak uvođenja prinudne uprave stambenoj zajednici?
Postupak uvođenja prinudne uprave stambenoj zajednici pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela, nakon čega nadležna opštinska uprava rešenjem imenuje profesionalnog upravnika sa liste koja se vodi u registru profesionalnih upravnika. Protiv rešenja o imenovanju profesionalnog upravnika se može izjaviti žalba opštinskom, odnosno gradskom veću nadležne jedinice lokalne samouprave u roku od osam dana od dana dostavljanja rešenja.
Do kada traje prinudna uprava?
Postavljeni profesionalni upravnik vrši poslove upravljanja u okviru prinudne uprave sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.
Kako se određuje visina naknade za profesionalnog upravnika prilikom prinudne uprave?
Visina naknade za profesionalnog upravnika u slučaju prinudne uprave određuje se odlukom jedinice lokalne samouprave.
Ukoliko imate dodatnih pitanja vezano za ovu temu ili Vam treba pomoć prilikom popunjavanja dokumentacije, kontaktirajte naš stručni tim i zakažite konsultacije.